Avantages et inconvénients de l’immobilier en viager

Le viager est un terme associé au secteur de l’immobilier qui consiste pour un investisseur à acquérir un bien immobilier certes dans des conditions plus souples, mais sans pour autant pouvoir l’occuper automatiquement. Tout le contraire d’une acquisition classique.

Pour le vendeur, le viager est un excellent moyen de monétiser son bien immobilier, de se prémunir de la dépendance, et ce jusqu’à ce qu’il décède. Vous l’aurez compris, cette forme de vente immobilière présente pour les deux parties des avantages, mais pas que. Nous vous en disons plus dans la suite de l’article.

Le principe de la vente en viager

Une acquisition en viager consiste pour un débirentier (acquéreur) à acheter un bien immobilier qu’il ne pourra occuper ou revendre qu’à la mort du crédirentier (vendeur). Il s’engage alors à verser mensuellement ou trimestriellement au vendeur l’équivalent du prix de cession du bien (rente viagère) qui en viager est généralement faible.

Le crédirentier jouit dans ce contexte d’un droit d’usufruit. En d’autres termes, il a le droit d’en user et d’en percevoir les fruits.

Bien évidemment à l’image de toute vente immobilière, celle en viager se doit d’être suivie par un notaire. Le prix de vente est certes fixé librement entre le vendeur et l’acquéreur, mais le notaire a pour rôle de notifier aux deux parties que ce dernier est plafonné en fonction de barèmes. Ces derniers tiennent principalement compte de l’espérance de vie du vendeur.

À noter que l’acquéreur devient immédiatement le propriétaire du logement une fois le contrat signé. Il ne peut juste pas le récupérer ou en jouir avant la mort du crédirentier.

Aux yeux de la loi, il existe quelques petites exigences avant qu’une vente en viager ne soit conclue. Le débirentier est tenu d’être majeur et d’avoir au minimum vingt ans de moins que le vendeur. Il est également primordial que les signataires soient en bonne santé mentale et physique.

Les différentes formes de viager immobilier

En immobilier viager, il existe trois principaux statuts.

Le viager occupé

Il s’agit du type de viager le plus connu et le plus répandu. Le crédirentier perçoit un capital initial (bouquet) puis une rente indexée. Ce type de vente viagère lui offre la possibilité d’occuper le logement jusqu’à sa mort ou jusqu’à son placement dans une maison de retraite.

Le viager à terme

Ici, le vendeur et l’acquéreur fixent une période précise de paiement de la rente. Toutefois, là également, ce n’est qu’après le décès du vendeur que le débirentier peut entrer en possession de son bien.

Le viager libre

Ce type de vente en viager ne représente qu’un très faible pourcentage des ventes enregistrées. À ce niveau, le logement concerné est libre. Il s’agit généralement de biens de petites surfaces qui ne sont pas les résidences principales des vendeurs.

Quels en sont les avantages ?

Pour l’acheteur

Le principal atout d’une vente en viager pour un investisseur est qu’il peut bénéficier d’un prix d’achat jusqu’à 40 % plus bas que le prix réel du logement. Il s’agit d’un prix qui est soustrait de la décote d’occupation du bien par le vendeur, et ce jusqu’à sa mort. Ensuite, il faut noter que le viager est un excellent moyen d’échelonner le prix d’acquisition d’un bien immobilier. En effet, il pourra réaliser son investissement avec un faible apport (qui n’excède ordinairement pas 30 % de la valeur marchande du bien).

Un autre avantage non négligeable pour le débirentier est qu’il a la possibilité d’acquérir un bien immobilier sans avoir recours à un prêt bancaire. S’en suivent un cadre fiscal favorable et une rentabilité moyenne élevée. Enfin, l’acheteur aura la possibilité de développer son patrimoine immobilier et pourra revendre son bien immobilier au besoin.

Pour le vendeur

La vente en viager présente plus d’avantages et est plus adaptée aux personnes âgées qui n’ont pas d’héritier. En effet, elle représente un complément de retraite très intéressant. Pour le vendeur, le viager est un excellent moyen de garantir une rente fixe jusqu’à sa mort. De plus, en fonction des cas, le crédirentier n’est pas tenu de s’occuper des réparations et est exempté du paiement des taxes d’impôts fonciers.

Cependant, lorsque le vendeur a des enfants, il peut choisir leur faire don du bouquet et garder le droit de percevoir la rente afin d’échapper à la dépendance.

Les inconvénients du viager

Pour l’acheteur

Le principal risque pour l’investisseur est lié à l’incertitude du moment où il pourra entrer en possession du bien et par ricochet jusqu’à quand il continuera à verser une rente. Les principaux travaux à entreprendre restent à sa charge, ceux liés aux frais du notaire également. Par-dessus tout, il peut décéder avant le crédirentier.

Pour le vendeur

Pour le vendeur, il existe un risque de non-solvabilité du débirentier. En effet, il se peut qu’en cas de défaut de paiement, ce dernier cesse de s’acquitter de la rente viagère. L’inscription d’une clause résolutoire à l’acte de vente pourra sans doute vous éviter ce désagrément. Pour finir, les charges courantes et d’entretiens demeurent à la charge du crédirentier jusqu’au moment de la cession définitive du bien.

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